江苏省苏州市虎丘区人民法院

民事判决书

（2020）苏0505民初4126号

原告：金科物业服务集团有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江路378号天隆大楼6746室。

法定代表人：任某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱晓菲，江苏福庆律师事务所律师。

被告：武某某，男，1982年5月4日出生，居民身份证号37252319820504****，汉族，住安徽省宿州市灵璧县浍沟镇郭沟村三组。

被告：吴某某，女，1985年9月14日出生，居民身份证号3403021985091****，汉族，住安徽省灵璧县法沟镇郭沟村。

原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司与被告武某某、吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月14日进行了听证程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司的委托诉讼代理人虞晓锋、被告武某某到庭参加听证；原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司的委托诉讼代理人朱晓菲到庭参加诉讼，被告武某某、吴某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5646.06元；2、请求法院判令被告向原告支付自拖欠物业费之日起至实际履行付款义务之日止的违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：2、请求法院判令被告向原告支付计算至2020年10月15日的违约金1500元。事实和理由：被告向金科集团苏州科润房地产开发有限公司购买座落于金科天籁城小区*号房的商品房，同时原告与金科集团苏州科润房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对物业服务费的缴费标准进行了约定，被告所购房产物业费按建筑面积每月每平米1.98元收取。《前期物业服务合同》及相应文件约定了业主不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应当按照物业服务合同及相应文件约定的违约金标准向原告支付违约金。原告作为金科集团苏州科润房地产开发有限公司委托的对金科天籁城小区进行物业服务的前期物业服务公司，在为该小区提供物业服务的前提下依法有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但是被告自从2018年1月1日开始至2020年12月31日，共36个月未缴纳物业费。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。

被告武某某辩称，原告不作为致使其家中丢失财物达两三万元，原告推卸责任认为与其无关，故其未交物业费。涉案房屋存在房顶漏水问题。对原告的选择、物业费的缴费时间、违约金的约定在签署合同时，其都不知道，侵害了其知情权、选择权。

被告吴某某未作答辩。

原告围绕诉讼请求依法提交了苏州市前期物业管理委托合同、证明及补充、工商变更登记信息、苏州市前期物业管理服务协议、不动产登记簿查询记录、律师函邮寄凭证、装修申请表等证据，被告未提交证据。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

金科集团苏州科润房地产开发有限公司（委托方、甲方）与重庆市金科物业服务有限公司（受委托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定：由重庆市金科物业服务有限公司对座落于苏州高新区枫桥街道金科天籁城实行物业服务，前期物业管理服务期限为三年，自2016年1月10日0时起至2019年1月9日24时止；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止；乙方按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费（业主与物业使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，小高层、高层住宅为1.98元/月·平方米。

2016年6月22日，金科集团苏州科润房地产开发有限公司（甲方)、原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司与被告武某某（乙方）签订的《苏州市前期物业管理服务协议》一份。约定：在金科天籁城物业区域业主委员会成立前，由原告负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理服务期限自2016年1月10日0时起至2019年1月9日24时止；在前期物业管理阶段，实行物业管理公共服务费用包干制，公共服务费按每半年度计收(每年在1月10日前及7月10日前履行交纳义务）；物业管理公司按建筑面积向乙方收取物业管理公共服务费（乙方与物业使用人对费用负担另有约定的，从其约定，乙方负连带交纳责任），小高层、高层住宅为1.98元/月·平方米；

乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业费等有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。

另查明，被告武某某、吴某某系苏州高新天籁花园*幢*室的所有权人，房屋面积为79.22平方米，物业费已交至2017年12月31日。

又查明，2014年4月16日，重庆市金科物业服务有限公司名称变更为金科物业服务有限公司。2015年7月8日，金科物业服务有限公司名称变更为金科物业服务集团有限公司。诉讼中，金科物业服务集团有限公司向本院提交《证明》一份，明确授权其下属分公司即本案原告履行其与金科集团苏州科润房地产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》。

诉讼中，原告确认：涉案房屋2018年1月1日起至2020年12

月31日止的物业费合计5646.8元，扣除被告已缴纳的0.9元，被告仍结欠物业费5645.9元；违约金计算至2020年10月15日，之后的违约金不再主张。

本院认为，原告与被告武某某签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，系各方当事人的真实意思表示，合法、有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。2018年1月1日至2020年12月31日期间，被告作为物业管理服务的受益人，应当依照合同约定向原告支付物业费，现在原告主张物业费5645.9元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因双方约定的违约金计算方式过高，故本院根据被告的违约程度及原告的损失酌情予以调整为按照年利率6%的标准计算。经计算，被告应支付的违约金为513.48元。关于被告拒缴物业费的辩解，本院认为，被告并未举证证明家中被盗、房顶漏水的事实以及上述问题系原告的责任导致，上述辩解并非被告拒付物业服务费的正当理由，故本院对被告的上述辩解不予采纳。即使上述问题确实存在，被告亦应采取正确的方式维权，可以通过提出整改意见或者通过业主大会、业主委员会行使其正当权利，而不应当采用不支付物业费的方式使矛盾扩大。如果小区业主普遍采用该种方式拒交物业管理费不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。当然，原告作为物业公司对被告提出的意见也应及时与业主、业主委员会、业主大会等进行沟通，尽力提高服务质量和业主的满意率。被告吴某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告